Consultas

Aprovechando que se han realizado muchas consultas relativas a cómo se calcula la superficie construída, intentaremos unificar y aclarar todas las dudas:
¿Qué es la superficie construída?.
La superficie construida nos da una idea de "la cantidad de obra" o volúmen de la edificación, o sea, sumamos el espacio que ocupan los espacios interiores habitables (que sería la superficie útil) y lo que ocupan los cerramientos y otros elementos estructurales y obtenemos el total de superficie de construcción o construida.
¿Que computa y que no computa en la superficie construida?.
La superficie construida tiene una connotación de "volúmen de obra", por lo que se usa habitualmente para obtener el coste de la obra o para calcular el valor de la venta de un inmueble. Las normas más habituales de cálculo son:

1. Las zonas cubiertas, tipo porche, balcones o terrazas, que no estén completamente cerradas computan sólo al 50%, o sea, se contabiliza la mitad de la superficie que realmente tiene.
2. Las azoteas, patios interiores, las terrazas, los jardines y demás espacios que no estén cubiertos por un elemento estructural, no tienen superficie construida. Las pérgolas no se consideran elementos estructurales a estos efectos, incluso siendo de hormigón (Ver normativa propia de cada corporación).
3. En las viviendas suelen diferenciarse superficies sobre rasante (por encima del nivel de la calle o terreno), que cuentan a efectos de edificabilidad máxima, y bajo rasante (plantas enterradas, que suelen corresponder con Garajes). Los trasteros y otros cuartos (tipo bodega, etc) pueden incorporarse en algunos casos a la superficie construida del garaje.
4. Los espacios bajo el terreno, sótanos, garajes, etc computan igualmente como superficie construída, aunque no a efectos de limitación volumétrica. Por tanto, podremos hacer los metros máximos permitidos de vivienda (sobre rasante) y un sótano (bajo rasante) ilimitado, mientras no ocupemos los retranqueos.

Por lo general, un mismo producto puede tener en el mercado infinidad de precios distintos, según el proveedor. En construcción pasa exactamente lo mismo y, según quien nos haga la obra, la zona, los materiales que utilicemos, etc, podemos obtener sin problema hasta 20.000 euros, y más, de diferencia para una misma vivienda.
Por tanto resolver esta duda no es muy fácil, pero para hacernos una idea inicial hasta obtener el presupuesto definitivo, podemos realizar tanteos con las siguientes cifras:
- Para viviendas aisladas (tipo chalet o con jardines), en las que se debe incluir un precio del cerramiento de parcela y demás = 1.200-1.400 Euros/m2
- Para viviendas adosadas, se estima un precio que puede rondar los 850-1.000 Euros/m2.
Esto siempre teniendo en cuenta que hablamos de experiencias previas, materiales y calidades medias, ubicaciones sin problemas graves de acceso, terrenos sin una orografía con características "especiales", etc.
 
 

 
COMPRA DEL TERRENO O PARCELA:

1. Agencia Tributaria: Abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.6% Valor del terreno
2. Notario: Escriturar el terreno o parcela - 500,00 € aprox.
3. Registro de la Propiedad: Registrar la propiedad - 110,00 € aprox.

 
INFORMACIÓN SOBRE NUESTRO TERRENO:

1. Ayuntamiento: Informe Urbanístico o normativa aplicable a nuestra nueva vivienda. (Cuántas plantas podemos hacer, De qué altura, Separaciones con viviendas medianeras, etc). - 20,00 €
2. Ayuntamiento: Alineaciones y Rasantes, donde se nos dan las pautas de separación de la vía, alineación con las viviendas laterales, si las hubiera, etc. Exigido, normalmente, para poder solicitar licencia posteriormente en el propio ayuntamiento. - 60,00 €
3. Topógrafo: Levantamiento topográfico del terreno - Es fundamental realizar un estudio para conocer el desnivel exacto del terreno y así, el Arquitecto, podrá diseñar con garantías la nueva edificación. - 400,00 € aprox.
4. Estudio Geotécnico: Todas las obras de construcción residencial, en la actualidad, requieren un estudio pormenorizado del subsuelo para garantizar la estabilidad del mismo.- 600,00 € -1.200,00 €

 
SEGURO DE GARANTÍA - PROMOTOR:

1. Seguro decenal: Bueno, si descartamos la posibilidad de vender la vivienda en los próximos 10 años, en tal caso, no nos hace falta este seguro. Si no lo hacemos, no podremos vender la vivienda durante los 10 años que debería quedar garantizada por este seguro. Esta prueba incluye ensayos de hormigones y aceros durante toda la duración de la obra y la realizan las OCT (Organismos de Control Técnico). - 4.000,00 - 6.000,00

 
PROYECTOS - ESTUDIO DEL ARQUITECTO:

1. Proyecto Básico (1º parte proyecto): Son los primeros acercamientos entre lo que uno había pensado, las recomendaciones del Arquitecto, la normativa vigente y las necesidades de cada uno. De todo esto sale una primera distribución de donde estarán las distintas dependencias, aspectos formales de la fachada, accesos, ubicación plaza de garaje, etc. - Acuerdo honorarios sobre el total (apartado siguiente).
2. Proyecto Ejecución (2º parte proyecto): Una vez "diseñada" la forma exterior e interior de la vivienda, debemos pasar a los cálculos y resto de documentación y prescripciones necesarias para poder ejecutar o construir la obra. Suelen realizarse ambos proyectos en un mismo documento, llamado Proyecto Básico y de Ejecución, a excepción de los casos en que haya prisa en entregar el primero en el ayuntamiento por la proximidad de un cambio normativo en nuestra zona o algo similar. - Variable por superficie (Calcular en fichas de presupuestos de la web)
3. Estudio Básico y Completo de Seguridad y Salud: Otro de los documentos que acompañan al Proyecto de Ejecución es el Estudio de Seguridad y Salud, en el que se precisan las normas de seguridad y elementos de protección necesarios para que en la obra no haya ningún riesgo para los trabajadores. La diferencia entre Básico y Completo es el número de trabadores, el presupuesto y la duración de la obra. Para vivienda unifamiliar es básico siempre, salvo raras excepciones. - El Básico lo Incluimos en proyecto
4. Colegio de Arquitectos: Gastos de visado - Muy variables, en función de la superficie de la vivienda. El visado consiste en la comprobación, por parte del colegio, de que se cumplen todos los requisitos documentales. - 300,00 € - 700,00 €

 
SOLICITUD DE LICENCIA:

1. Licencia de Obra Mayor: Con el Proyecto Básico y de Ejecución completo (o el básico, en el caso de realizar una presentación de urgencia), junto a los anexos correspondientes, se entrega en el Ayuntamiento para la solicitud de Licencia de Obra Mayor. El coste de la Licencia es en torno a un 4% del valor que corresponda, según tablas, a la construcción de la vivienda. - 2.500,00 -5.000,00

 
LA OBRA:

1. Dirección de Obra del Arquitecto: El arquitecto del proyecto puede continuar con esta fase o no, pudiendo ser un nuevo técnico el que realice la ejecución de la obra. - Variable por superficie (Calcular en fichas de presupuestos de la web)
2. Dirección de Ejecución del Arquitecto Técnico o Aparejador: Control de calidad de la ejecución del contratista, las certificaciones, etc. - Variable por superficie (Calcular en fichas de presupuestos de la web)
3. Coordinador de Seguridad y Salud en la ejecución de la obra: Encargado de la seguridad de la obra, vigilando la utilización correcta y de forma generalizada de los elementos de seguridad. Puede negociarse con alguno de los anteriores que realice esta función, ya que también visitan habitualmente la obra y pueden realizar ambas funciones. - Variable por superficie (Calcular en fichas de presupuestos de la web)
4. Visados nuevos contratos en Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos: Estos nuevos contratos de Dirección de Ejecución y Coordinación de Seguridad y Salud son supervisados por el Colegio Profesional. - 150,00 € - 350,00 €
5. Libro de Órdenes (Arquitecto) y Libro de Incidencias (Coordinador): Estos dos documentos deben estar en todo momento en la obra y es donde queda registrado todo lo referente a la ejecución y el control realizado. Se solicitan en los respectivos Colegios Profesionales. - Aprox. 80,00 €

 
FINAL DE LA OBRA:

1. Certificado Final de Obra: Los técnicos de la obra firman este Certificado Final, que garantiza que la obra ha sido realizada según el proyecto para el que se solicitó la licencia, o en su caso, se presentan planos y documentos modificados, adaptados a lo que se ejecutó realmente, cuyo valor habría que tener en cuenta y negociar con el Arquitecto. - Sin coste adicional (Si no hay cambios en obra).
2. Visados Final de Obra: Toda la documentación final de la obra, incluido el certificado, debe ser verificado y sellado por los respectivos Colegios Profesionales. Se entrega copia de la licencia, ensayos de hormigones y aceros y otra documentación técnica a rellenar por el colegiado. - aprox. 250,00

 
TRÁMITES FINALES:

1. Ayuntamiento - Licencia de Primera Ocupación: Una vez visados los documentos de los Técnicos de la obra y junto con el Certificado Final de Obra, se solicita la Licencia de Primera Ocupación, con la que podemos iniciar la tramitación de conexiones de agua, luz, teléfono, etc en las distintas compañías. (Precio varía s/ metros cuadrados, vados, etc.) - 150,00 - 500,00
2. Notario - Escritura de Obra nueva: Se realiza en el Notario la escritura donde se describen las características de la nueva propiedad. - aprox. 700,00
3. Agencia Tributaria - Impuestos Actos Jurídicos Documentados: Es un gravamen que se aplica a los actos formalizados en documentos públicos, inscribibles y con cuantía económica. - 0,5 % - 1,0% del valor escriturado
4. Registro de la Propiedad: Registro de nueva vivienda. - aprox. 350,00 €

En relación con las consultas sobre el uso de las fichas tenemos que puntualizar varios asuntos:
1. Las fichas tienen un aviso, al abrirlas, de que hay un botón de envío por correo. El contenido de la ficha, si usted lo desea, se envía automáticamente a nuestra sede central, para su revisión y confirmación, pero únicamente si pulsamos este botón. Si no pulsamos el botón, no se produce ninguna acción ni se recibe ninguna información en nuestra sede de su consulta.
2. Los tiempos de carga, dependiendo de la velocidad de conexión y otras circunstancias particulares de cada ordenador personal, pueden oscilar entre 3 segundos y hasta 15 segundos. En este tiempo, puede parecer (Dependiendo del explorador utilizado) que no hay ningún tipo de reacción o actividad, pero están en proceso de carga.
3. Los resultados de los presupuestos pueden variar, una vez enviados a la sede central, ya que tanto los precios de la construcción como los precios de los técnicos pueden variar sensiblemente entre las distintas comunidades. Utilizamos precios comunes, pero enviando la ficha mediante el botón de confirmación, podemos realizar descuentos adicionales.
4. Las fichas confirmadas desde la sede central, tienen caracter contractual, esto quiere decir que el presupuesto calculado y confirmado no podrá ser modificado posteriormente, salvo que lo expresado en la ficha de presupuestos no coincida con la realidad.
 

Lo normal es que una pérgola no compute como superficie construida pero, dicho esto, paso a matizar: Hay corporaciones, o técnicos municipales, en los que el criterio es otro, realizando a veces valoraciones subjetivas, en función de la posibilidad de que se pueda techar a posteriori dicha estructura y, sobre todo, a efectos de edificabilidad máxima.
Los retranqueos, como norma general, no pueden ser ocupados ni siquiera por las pérgolas (A excepción de acuerdos firmados entre ambos propietarios).
El criterio que solemos usar en los proyectos, siempre realizando una comprobación previa de la normativa local vigente, es:
- Pérgola con vigas separadas (NO COMPUTA). Computa a efectos de altura máxima, únicamente.
- Pérgola con vigas separadas, ABIERTA Y CUBRICIÓN con planchas de algún tipo (COMPUTA 50%) dando igual el material de las vigas, hormigón, acero o madera. Si tiene cerramiento de algún tipo (fábrica o acristalamiento) en todo su perímetro, (COMPUTA 100%).
* En cualquier caso, siempre realizaremos una comprobación previa en el articulado de la normativa local que sea de aplicación, para ver si hay indicaciones al respecto.

El principal motivo de las humedades en los paramentos es siempre el acceso de aguas o humedad a través de la primera protección del paramento (pintura y/o enfoscado), llegando hasta la fábrica interior (que suele ser permeable y con gran capacidad de absorción), y a partir de ahí se reproduce y extiende radialmente, por capilaridad, a todo el paramento.
Con objeto de localizar el foco de una humedad reciente, basta con situar el centro del arco que generalmente forma el límite superior de la humedad. Un único arco, nos definirá un punto (golpe o taladro en la pintura o enfoscado) y varios arcos, nos irán dando una serie de puntos y, finalmente, una linea (que probablemente esté marcada a modo de fisura). Saber de donde viene la humedad es fundamental para una reparación definitiva.
Los puntos delicados en humedades "de contacto", para diferenciarlas de las humedades de instalaciones, son:
- El punto de contacto de una acera o terraza con la fábrica vertical de la vivienda o cerramiento.

• Si la impermeabilización está bien, puede solventarse fácilmente por medio del sellado (o repintado) de toda la linea de encuentro de ambos elementos.
• Se deben, principalmente:
  • Al asentamiento o separación del enfoscado y el pavimento, quedando una "fisura" o junta desprotegida de la pintura.
  • Por el desgaste o por un riego intensivo de la acera o terraza, puede debilitarse la capacidad impermeabilizante de la pintura, quedando también expuesto el paramento. El uso de lanzas de limpieza con presión de agua no es recomendable, al menos, con un uso directo hacia el paramento.
  • En juntas de dilatación de edificios, cuando ambas partes se mueven lo suficiente para que se despegue el material sellante de la junta, con lo que la humedad tiene acceso directo a la fábrica.

- El punto de unión del terreno con el enfoscado. Esta situación se puede dar en una jardinera o en el cerramiento de una vivienda en el encuentro con el jardín.

• Se puede "mejorar" bajando el nivel del terreno (a modo de zanja) y procediendo a utilizar un material drenante, de forma que nunca entre en contacto la fábrica con el terreno o la humedad.
• Puede deberse a:
  • Un fallo de la impermabilización. (Este suele detectarse en los primeros años de construcción del edificio). Si nunca ha fallado es poco probable que falle ahora, en condiciones normales.
  • Exceso de lluvias o escaso drenaje en el jardín, hace que el nivel de agua ha superado el nivel previsto y ha entrado en contacto con el enfoscado.

Podemos exponer experiencias de un lado y del otro, pero vamos a empezar desde el principio:
- ¿Cuál es la función del Técnico (Arquitecto o Arquitecto Técnico) en la obra?.
1. De entrada, garantizar que la ejecucion se haga según proyecto. Hay muchas soluciones, normas de buena construcción y otras cuestiones importantes que podrían dejar de ejecutarse sin que nadie, que no conozca la profesión, se percatara de ello. Es muy tentador para un constructor dejar de ejecutarlas, ya que el beneficio es mucho mayor.
2. Otra cuestión muy importante, es que el proyectista conoce el presupuesto y sabe donde pueden haber excesos de medición (Pequeñas bolsas de medidas que se dejan siempre, por si aparece un imprevisto). Finalmente, si no aparece este imprevisto, quedan como un dinero de ahorro al terminar la obra.
3. La seguridad en obra, que como sabemos es responsabilidad final del propietario de la obra, no se va a tomar con tanta prudencia cuando los ahorros en seguridad son, al fin y al cabo, beneficios para el constructor. Muy pocos expulsan o llaman la atención a su propio personal por no usar el material adecuado de seguridad.
- Por tanto, ¿Qué desventajas tiene que el constructor sea además el técnico o director de obra?. (Vaya por delante que hay técnicos extremadamente profesionales y hacen incluso más de lo que le corresponde, para evitar problemas futuros). Según mi criterio, no puede o no debería ser la misma persona la que se beneficia del ahorro en materiales, calidades y seguridad y la que precisamente debe controlar todo esto. Esta decisión debe ser muy meditada y en cualquier caso, con alguien de mucha confianza.

Cada localidad hace consideraciones diferentes sobre lo que es obra mayor y lo que es obra menor, pero lo que no tiene que ver es con la superficie o con el presupuesto o, al menos, no sólo eso.
Una obra mayor tiene más que ver con la intervención sobre unidades sensibles, como la estructura, la envolvente del edificio (cambios en dimensiones de huecos de fachada, cubierta o cerramientos exteriores) o las instalaciones (en la mayoría de los casos).
Por tanto, una obra menor serán unidades como los revestimientos, la pintura, tabiquería interior (sin variar distribución), carpintería interior (y exterior, pero sin variar dimensión huecos o estética), vallados de parcela, etc.