Consultas
Bienvenido al blog de consultas técnicas. Aquí resolveremos todas las dudas que han enviado nuestros clientes a arquitectotecnico@deleca.es
INDICE:
¿CÓMO SE CALCULAN LAS SUPERFICIES CONSTRUIDAS?. ¿QUÉ COMPUTA? - http://www.deleca.es/comment/2#comment-2
¿CUÁNTO CUESTA EL METRO CUADRADO CONSTRUIDO? - http://www.deleca.es/comment/3#comment-3
TRÁMITES Y GASTOS PARA HACER NUESTRA PROPIA VIVIENDA - http://www.deleca.es/comment/4#comment-4
CALCULAR PRESUPUESTO ONLINE CON FICHAS AUTOMATIZADAS - http://www.deleca.es/comment/5#comment-5
¿UNA PÉRGOLA SE COMPUTA COMO SUPERFICIE CONSTRUIDA? - http://www.deleca.es/comment/6#comment-6
¿HUMEDADES EN CERRAMIENTOS O JARDINERAS?. - http://www.deleca.es/comment/7#comment-7
¿ES RECOMENDABLE QUE EL CONSTRUCTOR SEA ADEMÁS NUESTRO TÉCNICO DE OBRA?. - http://www.deleca.es/comment/18#comment-18
¿QUE SE CONSIDERA OBRA MAYOR Y OBRA MENOR? ¿ES POR PRESUPUESTO?. - http://www.deleca.es/comment/19#comment-19
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¿CÓMO SE CALCULAN LAS SUPERFICIES CONSTRUIDAS?. ¿QUÉ COMPUTA?
Aprovechando que se han realizado muchas consultas relativas a cómo se calcula la superficie construída, intentaremos unificar y aclarar todas las dudas:
¿Qué es la superficie construída?.
La superficie construida nos da una idea de "la cantidad de obra" o volúmen de la edificación, o sea, sumamos el espacio que ocupan los espacios interiores habitables (que sería la superficie útil) y lo que ocupan los cerramientos y otros elementos estructurales y obtenemos el total de superficie de construcción o construida.
¿Que computa y que no computa en la superficie construida?.
La superficie construida tiene una connotación de "volúmen de obra", por lo que se usa habitualmente para obtener el coste de la obra o para calcular el valor de la venta de un inmueble. Las normas más habituales de cálculo son:
¿CUÁNTO CUESTA EL METRO CUADRADO CONSTRUIDO?
Por lo general, un mismo producto puede tener en el mercado infinidad de precios distintos, según el proveedor. En construcción pasa exactamente lo mismo y, según quien nos haga la obra, la zona, los materiales que utilicemos, etc, podemos obtener sin problema hasta 20.000 euros, y más, de diferencia para una misma vivienda.
Por tanto resolver esta duda no es muy fácil, pero para hacernos una idea inicial hasta obtener el presupuesto definitivo, podemos realizar tanteos con las siguientes cifras:
- Para viviendas aisladas (tipo chalet o con jardines), en las que se debe incluir un precio del cerramiento de parcela y demás = 1.200-1.400 Euros/m2
- Para viviendas adosadas, se estima un precio que puede rondar los 850-1.000 Euros/m2.
Esto siempre teniendo en cuenta que hablamos de experiencias previas, materiales y calidades medias, ubicaciones sin problemas graves de acceso, terrenos sin una orografía con características "especiales", etc.
TRÁMITES Y GASTOS PARA HACER NUESTRA PROPIA VIVIENDA
COMPRA DEL TERRENO O PARCELA:
INFORMACIÓN SOBRE NUESTRO TERRENO:
SEGURO DE GARANTÍA - PROMOTOR:
PROYECTOS - ESTUDIO DEL ARQUITECTO:
SOLICITUD DE LICENCIA:
LA OBRA:
FINAL DE LA OBRA:
TRÁMITES FINALES:
CALCULAR PRESUPUESTO ONLINE CON FICHAS AUTOMATIZADAS
En relación con las consultas sobre el uso de las fichas tenemos que puntualizar varios asuntos:
1. Las fichas tienen un aviso, al abrirlas, de que hay un botón de envío por correo. El contenido de la ficha, si usted lo desea, se envía automáticamente a nuestra sede central, para su revisión y confirmación, pero únicamente si pulsamos este botón. Si no pulsamos el botón, no se produce ninguna acción ni se recibe ninguna información en nuestra sede de su consulta.
2. Los tiempos de carga, dependiendo de la velocidad de conexión y otras circunstancias particulares de cada ordenador personal, pueden oscilar entre 3 segundos y hasta 15 segundos. En este tiempo, puede parecer (Dependiendo del explorador utilizado) que no hay ningún tipo de reacción o actividad, pero están en proceso de carga.
3. Los resultados de los presupuestos pueden variar, una vez enviados a la sede central, ya que tanto los precios de la construcción como los precios de los técnicos pueden variar sensiblemente entre las distintas comunidades. Utilizamos precios comunes, pero enviando la ficha mediante el botón de confirmación, podemos realizar descuentos adicionales.
4. Las fichas confirmadas desde la sede central, tienen caracter contractual, esto quiere decir que el presupuesto calculado y confirmado no podrá ser modificado posteriormente, salvo que lo expresado en la ficha de presupuestos no coincida con la realidad.
¿UNA PÉRGOLA SE COMPUTA COMO SUPERFICIE CONSTRUIDA?
Lo normal es que una pérgola no compute como superficie construida pero, dicho esto, paso a matizar: Hay corporaciones, o técnicos municipales, en los que el criterio es otro, realizando a veces valoraciones subjetivas, en función de la posibilidad de que se pueda techar a posteriori dicha estructura y, sobre todo, a efectos de edificabilidad máxima.
Los retranqueos, como norma general, no pueden ser ocupados ni siquiera por las pérgolas (A excepción de acuerdos firmados entre ambos propietarios).
El criterio que solemos usar en los proyectos, siempre realizando una comprobación previa de la normativa local vigente, es:
- Pérgola con vigas separadas (NO COMPUTA). Computa a efectos de altura máxima, únicamente.
- Pérgola con vigas separadas, ABIERTA Y CUBRICIÓN con planchas de algún tipo (COMPUTA 50%) dando igual el material de las vigas, hormigón, acero o madera. Si tiene cerramiento de algún tipo (fábrica o acristalamiento) en todo su perímetro, (COMPUTA 100%).
* En cualquier caso, siempre realizaremos una comprobación previa en el articulado de la normativa local que sea de aplicación, para ver si hay indicaciones al respecto.
¿HUMEDADES EN CERRAMIENTOS O JARDINERAS?.
El principal motivo de las humedades en los paramentos es siempre el acceso de aguas o humedad a través de la primera protección del paramento (pintura y/o enfoscado), llegando hasta la fábrica interior (que suele ser permeable y con gran capacidad de absorción), y a partir de ahí se reproduce y extiende radialmente, por capilaridad, a todo el paramento.
Con objeto de localizar el foco de una humedad reciente, basta con situar el centro del arco que generalmente forma el límite superior de la humedad. Un único arco, nos definirá un punto (golpe o taladro en la pintura o enfoscado) y varios arcos, nos irán dando una serie de puntos y, finalmente, una linea (que probablemente esté marcada a modo de fisura). Saber de donde viene la humedad es fundamental para una reparación definitiva.
Los puntos delicados en humedades "de contacto", para diferenciarlas de las humedades de instalaciones, son:
- El punto de contacto de una acera o terraza con la fábrica vertical de la vivienda o cerramiento.
- El punto de unión del terreno con el enfoscado. Esta situación se puede dar en una jardinera o en el cerramiento de una vivienda en el encuentro con el jardín.
¿ES RECOMENDABLE QUE EL CONSTRUCTOR SEA TAMBIÉN TÉCNICO DE OBRA?
Podemos exponer experiencias de un lado y del otro, pero vamos a empezar desde el principio:
- ¿Cuál es la función del Técnico (Arquitecto o Arquitecto Técnico) en la obra?.
1. De entrada, garantizar que la ejecucion se haga según proyecto. Hay muchas soluciones, normas de buena construcción y otras cuestiones importantes que podrían dejar de ejecutarse sin que nadie, que no conozca la profesión, se percatara de ello. Es muy tentador para un constructor dejar de ejecutarlas, ya que el beneficio es mucho mayor.
2. Otra cuestión muy importante, es que el proyectista conoce el presupuesto y sabe donde pueden haber excesos de medición (Pequeñas bolsas de medidas que se dejan siempre, por si aparece un imprevisto). Finalmente, si no aparece este imprevisto, quedan como un dinero de ahorro al terminar la obra.
3. La seguridad en obra, que como sabemos es responsabilidad final del propietario de la obra, no se va a tomar con tanta prudencia cuando los ahorros en seguridad son, al fin y al cabo, beneficios para el constructor. Muy pocos expulsan o llaman la atención a su propio personal por no usar el material adecuado de seguridad.
- Por tanto, ¿Qué desventajas tiene que el constructor sea además el técnico o director de obra?. (Vaya por delante que hay técnicos extremadamente profesionales y hacen incluso más de lo que le corresponde, para evitar problemas futuros). Según mi criterio, no puede o no debería ser la misma persona la que se beneficia del ahorro en materiales, calidades y seguridad y la que precisamente debe controlar todo esto. Esta decisión debe ser muy meditada y en cualquier caso, con alguien de mucha confianza.
¿QUE SE CONSIDERA OBRA MAYOR Y OBRA MENOR?
Cada localidad hace consideraciones diferentes sobre lo que es obra mayor y lo que es obra menor, pero lo que no tiene que ver es con la superficie o con el presupuesto o, al menos, no sólo eso.
Una obra mayor tiene más que ver con la intervención sobre unidades sensibles, como la estructura, la envolvente del edificio (cambios en dimensiones de huecos de fachada, cubierta o cerramientos exteriores) o las instalaciones (en la mayoría de los casos).
Por tanto, una obra menor serán unidades como los revestimientos, la pintura, tabiquería interior (sin variar distribución), carpintería interior (y exterior, pero sin variar dimensión huecos o estética), vallados de parcela, etc.